Umowa najmu zawarta na czas określony ma dawać obu stronom stabilność: najemca wie, że nie straci lokalu z dnia na dzień, a wynajmujący ma pewność przychodu przez ustalony okres. Ceną za tę stabilność jest ograniczona możliwość wcześniejszego zakończenia umowy. Dlatego wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach - a nie zawsze wtedy, gdy strona po prostu zmieni zdanie. Poniżej wyjaśniamy mechanizm, który wynika z Kodeksu cywilnego i z praktyki orzeczniczej.
Zasada: takiej umowy co do zasady nie wypowiada się swobodnie
Punktem wyjścia jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to odwrócenie logiki znanej z umów bezterminowych: przy najmie na czas nieoznaczony wypowiedzenie jest regułą (z zachowaniem terminów ustawowych z art. 673 § 2 k.c.), a przy najmie terminowym - wyjątkiem, który musi mieć oparcie albo w treści umowy, albo w konkretnym przepisie ustawy.
Odpowiedź na często zadawane pytanie „czy można wypowiedzieć umowę na czas określony” brzmi więc: tak, ale tylko wtedy, gdy istnieje ku temu podstawa. Sam fakt, że najemca znalazł tańsze mieszkanie, wyprowadza się do innego miasta albo że wynajmujący chce sprzedać lokal, nie jest automatycznie taką podstawą.
Warto rozróżnić dwie sytuacje: wypowiedzenie (jednostronne oświadczenie kończące umowę na przyszłość) oraz odstąpienie od umowy czy rozwiązanie za porozumieniem stron. To odrębne instytucje o różnych skutkach i różnych podstawach - mylenie ich w piśmie do drugiej strony bywa źródłem sporu o to, czy umowa w ogóle się zakończyła.
Wyjątek pierwszy - wypadki wskazane w umowie
Najbardziej naturalną drogą jest klauzula wypowiedzenia w umowie najmu. Strony mogą z góry opisać sytuacje, w których każda z nich (lub tylko jedna) będzie mogła zakończyć najem przed upływem terminu. Kluczowe jest to, że przepis mówi o „wypadkach określonych w umowie” - a więc o zdarzeniach, okolicznościach, przyczynach, a nie o zwykłej swobodzie rezygnacji.
Przykładowe konstrukcje, które w praktyce bywają uznawane za wystarczająco skonkretyzowane:
- utrata pracy lub zmiana miejsca zatrudnienia najemcy poza określony obszar,
- zamiar sprzedaży lokalu przez wynajmującego lub potrzeba zamieszkania w nim przez właściciela albo osobę mu bliską,
- istotne naruszanie regulaminu budynku lub zakłócanie porządku przez najemcę,
- podnajem lub oddanie lokalu do używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego,
- powtarzające się opóźnienia w płatności czynszu lub opłat eksploatacyjnych.
Im precyzyjniej opisano zdarzenie i im jaśniej określono okres wypowiedzenia oraz formę oświadczenia, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu o skuteczność.
Twoja sprawa wygląda podobnie?
Nie musisz mierzyć się z tym sam. Opisz sytuację - przekażemy zgłoszenie do współpracującej kancelarii.
Opisz sprawęWyjątek drugi - podstawy wynikające wprost z ustawy
Niezależnie od zapisów umownych Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne także przy najmie terminowym. Po stronie wynajmującego najczęściej powoływana jest zwłoka najemcy z zapłatą czynszu - art. 672 k.c. pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Przy lokalach mieszkalnych obowiązuje jednak dodatkowy tryb: art. 687 k.c. oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wymagają uprzedniego pisemnego uprzedzenia najemcy i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty. Pominięcie tego etapu zwykle przesądza o nieskuteczności wypowiedzenia.
Po stronie najemcy ustawa daje narzędzia związane ze stanem lokalu. Jeżeli w chwili wydania rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo wady takie powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie usunął w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.). Odrębną podstawę przewiduje art. 682 k.c. - gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub pracowników, wypowiedzenie jest dopuszczalne nawet wtedy, gdy najemca o wadach wiedział przy zawieraniu umowy.
Dlaczego zapis o „miesięcznym okresie wypowiedzenia” bywa nieskuteczny
Bardzo popularny jest wzorzec: „Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia”. Problem polega na tym, że taki zapis nie wskazuje żadnego wypadku - określa jedynie termin. W orzecznictwie i piśmiennictwie przeważa stanowisko, że klauzula dopuszczająca całkowicie swobodne wypowiedzenie najmu terminowego bez wskazania przyczyn jest sprzeczna z naturą takiej umowy i z art. 673 § 3 k.c., a przez to nieskuteczna. Skutek bywa dotkliwy: strona wysyła wypowiedzenie, wyprowadza się, a druga strona domaga się czynszu za pozostały okres, twierdząc, że umowa trwa.
Nie każdy taki zapis jest jednak automatycznie martwy - sądy oceniają całą treść umowy i to, czy da się z niej wyinterpretować zdarzenia uzasadniające zakończenie najmu. Ocena bywa więc niejednolita i zależy od konkretnego brzmienia dokumentu. Linia orzecznicza w tym obszarze ewoluowała, dlatego przy sporze o dużą kwotę warto zweryfikować aktualny stan poglądów.
Samo opuszczenie lokalu i zwrot kluczy nie kończy umowy najmu. Jeżeli wypowiedzenie było bezpodstawne, obowiązek zapłaty czynszu może trwać aż do upływu okresu, na jaki zawarto umowę. Przed wysłaniem oświadczenia warto ustalić, czy istnieje realna podstawa prawna.
Gdy chcesz zakończyć najem, a podstawy brak
W takiej sytuacji zostaje kilka praktycznych kierunków działania:
- Ponowna lektura umowy. Czasem podstawa jest ukryta w załączniku, regulaminie lub aneksie i po prostu nie została zauważona.
- Zmiana najemcy. Za zgodą wynajmującego można wstąpić w umowę przez cesję albo zawrzeć nową umowę z kolejną osobą, co bywa dla właściciela atrakcyjniejsze niż pusty lokal.
- Podnajem - o ile umowa go nie wyklucza i uzyskano wymaganą zgodę.
- Rozliczenie kaucji lub odstępnego jako element negocjacji o wcześniejsze zakończenie.
Porozumienie stron - najprostsze realne wyjście
Zdecydowanie najbezpieczniejszym rozwiązaniem, gdy brakuje podstawy do wypowiedzenia, jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Nie wymaga ono żadnej przyczyny - wystarczy zgodna wola obu stron. Porozumienie warto sporządzić na piśmie i zawrzeć w nim: datę zakończenia najmu, termin i sposób wydania lokalu, zasady rozliczenia kaucji i mediów, ewentualne odstępne oraz oświadczenie o braku dalszych roszczeń. Dzięki temu sprawa zamyka się bez ryzyka sporu o czynsz za miesiące, w których nikt już w lokalu nie mieszkał.
Kwestie proceduralne, terminy i praktyka orzecznicza mogą się zmieniać, a ocena konkretnej umowy zależy od jej pełnej treści. Ten tekst ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Jeżeli potrzebujesz analizy konkretnego dokumentu lub przygotowania pisma, za pośrednictwem serwisu możesz skontaktować się z prawnikiem zajmującym się umowami i dokumentami i omówić swoją sytuację.