Najem okazjonalny bywa opisywany jako „bezpieczniejszy wariant wynajmu mieszkania”, bo daje właścicielowi uproszczoną ścieżkę odzyskania lokalu. Cała konstrukcja opiera się jednak na jednym dokumencie, którego nie da się sporządzić samodzielnie w domu: oświadczeniu najemcy złożonym w formie aktu notarialnego. Dlatego hasło umowa najmu okazjonalnego notariusz pojawia się w wyszukiwarkach tak często - i dlatego warto wiedzieć, co dokładnie się podpisuje, ile to kosztuje i co się stanie, gdy wizyty u notariusza zabraknie.
Co dokładnie robi notariusz przy najmie okazjonalnym
Rola notariusza jest tu węższa, niż wiele osób zakłada. Notariusz nie sporządza samej umowy najmu (choć może to zrobić na życzenie stron). Jego podstawowym zadaniem jest przyjęcie od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Podstawą jest art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W praktyce notariusz weryfikuje tożsamość najemcy, przygotowuje projekt aktu na podstawie danych z umowy najmu, odczytuje dokument, wyjaśnia skutki prawne dobrowolnego poddania się egzekucji, a następnie odbiera podpis i nadaje aktowi numer repertorium. Tak sporządzony dokument nawiązuje do konstrukcji z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego - aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji obowiązku wydania rzeczy.
Dodatkowo, jeżeli wynajmujący tego zażąda, notariusz może poświadczyć podpis właściciela tzw. lokalu zastępczego pod oświadczeniem o zgodzie na zamieszkanie najemcy. To odrębna, tańsza czynność - poświadczenie podpisu, a nie akt notarialny.
Które dokumenty muszą mieć formę aktu notarialnego, a które nie
To najczęstsze źródło nieporozumień. Ustawa wymaga formy aktu notarialnego wyłącznie dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Pozostałe elementy konstrukcji najmu okazjonalnego co do zasady wystarczy sporządzić na piśmie:
- Umowa najmu okazjonalnego - zwykła forma pisemna (zawierana na czas oznaczony, zgodnie z przepisami o najmie okazjonalnym).
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji - oświadczenie najemcy w formie pisemnej.
- Zgoda właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie w nim najemcy - pisemnie, przy czym wynajmujący może zażądać, by podpis był notarialnie poświadczony.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji - wyłącznie akt notarialny, bez wyjątków.
Skan, zwykły podpis czy nawet podpis poświadczony notarialnie nie zastąpią tu aktu notarialnego. Zapis w umowie brzmiący „umowa sporządzona w formie aktu notarialnego” bywa mylący - wymóg dotyczy oświadczenia najemcy, a nie całej umowy.
Najem okazjonalny mogą zawrzeć co do zasady osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i zawierana jest na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Odrębną, ustawową powinnością wynajmującego jest zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie wskazanym w ustawie - jego pominięcie osłabia skutki najmu okazjonalnego.
Twoja sprawa wygląda podobnie?
Nie musisz mierzyć się z tym sam. Opisz sytuację - przekażemy zgłoszenie do współpracującej kancelarii.
Opisz sprawęIle kosztuje: taksa notarialna przy najmie okazjonalnym
Wynagrodzenie notariusza za tę konkretną czynność jest ustawowo limitowane. Zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, taksa za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę obowiązującego w dniu dokonania czynności.
Mechanizm jest więc prosty: kwota zmienia się automatycznie razem z minimalnym wynagrodzeniem. Przy płacy minimalnej na poziomie 4806 zł brutto (wartość zapowiadana na 2026 r.) górna granica taksy wynosi ok. 480,60 zł netto. Do taksy notariusz dolicza VAT według stawki 23%, a także opłaty za wypisy aktu - praktyczny koszt brutto bywa więc wyraźnie wyższy od samej taksy. Ponieważ stawki minimalnego wynagrodzenia i praktyka kancelarii się zmieniają, warto przed wizytą poprosić o wycenę konkretnej czynności.
Dwie istotne uwagi. Po pierwsze, jest to stawka maksymalna - notariusz może pobrać mniej. Po drugie, taksa przy najmie okazjonalnym nie zależy od wysokości czynszu ani wartości mieszkania; limit wynika wprost z ustawy lokatorskiej, a nie z ogólnych zasad wyceny czynności notarialnych.
Kto płaci - najemca czy wynajmujący
Przepisy tego nie rozstrzygają. W praktyce rynkowej koszt aktu najczęściej ponosi najemca, ponieważ to on składa oświadczenie i to jemu umożliwia ono zawarcie umowy na warunkach akceptowanych przez właściciela. Spotyka się jednak podział kosztów po połowie, a na trudniejszym rynku - pokrycie opłaty przez wynajmującego jako element zachęty.
Niezależnie od przyjętego wariantu, kwestię tę warto opisać wprost w umowie lub w ustaleniach poprzedzających wizytę u notariusza. Spór o kilkaset złotych w dniu podpisania aktu potrafi zablokować całą transakcję.
Wizyta u notariusza krok po kroku
- Przygotowanie - przesłanie do kancelarii projektu umowy najmu, danych wynajmującego i najemcy, dokładnego oznaczenia lokalu oraz adresu i danych właściciela lokalu zastępczego.
- Umówienie terminu i potwierdzenie kosztów czynności oraz liczby wypisów.
- Stawiennictwo najemcy z dokumentem tożsamości; obecność wynajmującego przy tej czynności nie jest wymagana.
- Odczytanie aktu i wyjaśnienie skutków: zgody na uproszczony tryb opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
- Podpisanie aktu i wydanie wypisów - zwykle po jednym dla najemcy i wynajmującego.
- Opcjonalnie - poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego, jeśli stawi się osobiście.
Najczęstsze potknięcia to brak danych lokalu zastępczego oraz rozbieżności między treścią umowy a aktem (inne daty, inne oznaczenie lokalu). Spójność dokumentów ma znaczenie później - przy nadawaniu klauzuli wykonalności i egzekucji.
Brak oświadczenia w formie aktu notarialnego zwykle oznacza, że umowa - mimo nazwy „najem okazjonalny” - nie wywołuje skutków tego reżimu. Sama umowa najmu zazwyczaj pozostaje ważna (czynsz, kaucja, terminy wiążą), ale właściciel traci uproszczoną ścieżkę odzyskania lokalu i musi wytoczyć zwykłe powództwo o eksmisję, z pełną procedurą sądową i ochroną lokatora.
Co tracisz, pomijając notariusza
Praktyczna różnica jest zasadnicza. Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym, po wygaśnięciu umowy i bezskutecznym żądaniu opróżnienia lokalu, właściciel korzysta z trybu opisanego w art. 19d ustawy - występuje o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego i kieruje sprawę do komornika. Bez aktu droga prowadzi przez pozew, wyrok eksmisyjny, badanie prawa do lokalu socjalnego i dopiero potem egzekucję. To zwykle miesiące, a nierzadko lata różnicy.
Ten materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej - konkretna umowa, treść oświadczenia i ocena ryzyka wymagają analizy indywidualnej. Jeżeli chcesz, aby dokumenty przed wizytą u notariusza sprawdziła osoba zajmująca się prawem najmu, za pośrednictwem serwisu możesz skontaktować się z prawnikiem - więcej informacji znajdziesz w dziale umowy i dokumenty.